Thị trường bất động sản đang chuyển từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng"

Năm 2026 đánh dấu giai đoạn môi trường đầu tư Việt Nam bước sang một trọng tâm mới. Bên cạnh đà tăng trưởng kinh tế tích cực, định hướng phát triển khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài nhấn mạnh mục tiêu thu hút dòng vốn chất lượng cao, ưu tiên công nghệ, đổi mới sáng tạo, giá trị gia tăng và hiệu quả dài hạn.

Sự chuyển dịch này không chỉ phản ánh cách Việt Nam lựa chọn dòng vốn, mà còn cho thấy chính các nhà đầu tư cũng đang thay đổi tiêu chí đánh giá cơ hội đầu tư. Trong lĩnh vực bất động sản, khi chi phí vốn vẫn ở mức cao hơn giai đoạn trước và các quyết định đầu tư đòi hỏi sự thận trọng hơn, trọng tâm không còn là tài sản mới hay cũ, mà là khả năng tạo ra giá trị bền vững trong suốt vòng đời khai thác. Nói cách khác, thị trường đang chuyển từ tư duy "mua mới" sang "mua đúng".

Chất lượng tài sản được nhìn nhận theo vòng đời khai thác

Tại nhiều thị trường phát triển, xu hướng này đang trở nên rõ nét hơn bao giờ hết. Theo báo cáo Making Offices Fit for the Future: Retrofit or Redevelopment? của Savills, nhiều chủ sở hữu lựa chọn nâng cấp hoặc tái định vị các tài sản hiện hữu thay vì phát triển mới. Quyết định này xuất phát từ nhiều yếu tố, bao gồm chi phí xây dựng gia tăng, các tiêu chuẩn ESG ngày càng khắt khe và yêu cầu ngày càng cao từ phía khách thuê đối với chất lượng không gian làm việc.

Việc lựa chọn giữa cải tạo (retrofit) và tái phát triển (redevelopment) hiếm khi có một đáp án chung. Mỗi tài sản cần được đánh giá dựa trên vị trí, kết cấu công trình, hiệu quả tài chính, nhu cầu của thị trường cũng như tiềm năng phát triển của khu vực xung quanh. Điều đó phản ánh một sự thay đổi đáng kể trong cách đầu tư tài sản khi nó được nhìn nhận trong mối tương quan với khả năng tạo ra giá trị trong tương lai, thay vì chỉ dựa trên nhu cầu tại thời điểm công trình được hoàn thành.

Diễn đàn Kinh tế Thế giới (World Economic Forum - WEF) đã chỉ ra khoảng 80% số tòa nhà sẽ được sử dụng vào năm 2050 tại các thị trường phát triển đã tồn tại từ hôm nay. Điều đó đồng nghĩa với việc phần lớn giá trị của thị trường trong tương lai sẽ được quyết định bởi cách các chủ sở hữu nâng cấp và tái định vị tài sản hiện hữu, thay vì chỉ phát triển nguồn cung mới. Ở chiều hướng ngược lại, các dự án mới hoàn thành cũng có thể nhanh chóng mất lợi thế nếu không còn đáp ứng kỳ vọng của thị trường.

Câu hỏi các nhà đầu tư hiện tại quan tâm không còn là "xây mới bao nhiêu", mà là "làm thế nào để những tài sản hiện hữu tiếp tục tạo ra giá trị trong 20-30 năm tới". Giá trị gia tăng có thể đến từ việc cải thiện chất lượng không gian, nâng cấp hệ thống kỹ thuật, nâng cao hiệu quả vận hành hoặc đáp ứng tốt hơn các tiêu chuẩn bền vững và nhu cầu mới của khách thuê.

Chất lượng của một tài sản không còn là trạng thái cố định được xác lập khi công trình hoàn thành, mà trở thành một quá trình liên tục được tạo dựng và củng cố thông qua chiến lược quản lý, đầu tư và vận hành.

Từ tuổi đời công trình đến vòng đời giá trị

Hai tòa nhà nằm trên cùng một tuyến phố, cùng phân khúc, thậm chí được phát triển trong cùng một giai đoạn, vẫn có thể được thị trường định giá rất khác nhau. Sự khác biệt đó phản ánh khả năng của mỗi tài sản trong việc duy trì sức hút đối với khách thuê, tạo ra dòng tiền ổn định và tiếp tục đáp ứng những tiêu chuẩn ngày càng cao của thị trường.

Sự thay đổi này diễn ra trong bối cảnh hoạt động đầu tư bất động sản toàn cầu đang bước vào một giai đoạn chọn lọc hơn. Khi chi phí vốn chưa trở lại mức thấp như trước đây, mỗi quyết định đầu tư đều đòi hỏi mức độ chắc chắn cao hơn về khả năng tạo ra lợi nhuận trong dài hạn. Thay vì tìm kiếm tốc độ tăng giá ngắn hạn, nhà đầu tư dành sự ưu tiên cho những tài sản có khả năng duy trì hiệu quả khai thác qua nhiều chu kỳ thị trường và vẫn còn dư địa để tiếp tục nâng cao giá trị.

Diễn biến này cũng được phản ánh trong các nghiên cứu của Savills tại các thị trường như London, Tokyo, Madrid và Singapore. Hoạt động đầu tư tại nhiều thị trường đang phục hồi theo hướng có chọn lọc, với dòng vốn tập trung vào nhóm tài sản duy trì nền tảng khai thác tốt và có sức cạnh tranh bền vững, trong khi khoảng cách giữa các tài sản dẫn đầu và phần còn lại của thị trường ngày càng rõ nét. Điều đáng chú ý là lợi thế này không được quyết định bởi thời điểm công trình được hoàn thành, mà bởi khả năng đáp ứng những yêu cầu mới của thị trường trong từng giai đoạn phát triển.

Việt Nam bước vào chu kỳ đánh giá mới đối với tài sản thương mại

Đối với Việt Nam, chủ đề này ngày càng trở nên đáng chú ý khi nhiều dự án thương mại được phát triển trong giai đoạn 2005-2015 đang bước sang một chu kỳ vận hành mới kể từ bây giờ. Cùng với quá trình đô thị hóa, sự cải thiện của hạ tầng và kỳ vọng ngày càng cao từ doanh nghiệp cũng như người sử dụng, các tiêu chí đánh giá chất lượng tài sản đang dần thay đổi.

Theo bà Nguyễn Lê Dung, Trưởng Bộ phận Tư vấn Đầu tư, Savills Hà Nội, thị trường đang chuyển từ tư duy đầu tư dựa trên tuổi đời công trình sang đánh giá chất lượng theo vòng đời giá trị. Một tài sản chỉ thực sự được xem là tài sản dẫn đầu thị trường khi có khả năng duy trì sức cạnh tranh, tạo dòng tiền bền vững và liên tục thích ứng với những yêu cầu mới của thị trường.

Mỗi chu kỳ thị trường đều tạo ra những tiêu chuẩn mới về chất lượng tài sản. Những tiêu chuẩn đó không được xác lập bởi năm hoàn thành công trình, mà bởi khả năng thích ứng với hành vi của khách thuê, yêu cầu của doanh nghiệp và sự dịch chuyển của dòng vốn.

Khi thị trường tiếp tục định nghĩa lại khái niệm "prime" đối với những tài sản dẫn đầu thị trường, lợi thế cạnh tranh sẽ ngày càng thuộc về những tài sản có thể liên tục tự làm mới mình, thay vì những tài sản từng là mới nhất.